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非QMローンとは何か?悪夢の金融バブルを呼び込む高リスク証券

リーマンショック・世界金融危機の引き金となったサブプライムローン。この悪名高い金融商品の再来とも言えそうなのが、非QMローン(non-qualified loans)。やっぱり歴史は繰り返してしまうのか。ゴールドがラスト・リゾートとして輝く日は、近いのかもしれません。

非QMローンが絶賛増加中

不適格モーゲージとも言われるこの住宅ローンは、信用度の低い人に対するローンとして残高が増えつつある様子。

サブプライムローンで痛い目にあった米国は、米消費者金融保護局(CFPB)が金融危機後に適格なローン基準を設定。

Qualified Mortgage Rule:
Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act outlined the features of a QM as follows:

No Excessive Upfront Points and Fees – Points and Fees charged by a Lender to the Borrower must not exceed 3% of the total amount borrowed;
No Toxic Loan Features – (a) No Interest-Only Loans, (b) No Negative Amortization Loans, (c) No terms beyond 30 years, and (d) No Balloon Loans;
Limits on Debt-to-Income Ratios – General rule for Qualified Mortgage is 43%, a borrower’s DTI ratio must not be higher than 43%.

非適格住宅ローンについて

しかし、不適格な住宅ローン(非QMローン)は、2018年に180億ドル(1兆9600億円)を越える規模で増加。もちろん、審査がゆるい分、通常の住宅ローンに比べて、条件は不利になります。ということは、返済にも問題が生じますし、景気悪化・株価下落・金利上昇などが起きれば、サブプライムローン危機の再来が起きる可能性もありますね。

非QMローンの返済遅延率は高い

バークレイズの話では、返済遅延率は、3-5%とファニーメイの0.7%より高い。ブルームバーグでは、返済遅延率の上昇が始まったと。非QMローン危機の前兆を示唆。

プライベートクレジットの需要がいずれも今年大きく伸びている状況と類似する。非QM債の場合、表面利率は5%を超えるものもある。典型的なファニーメイのローン担保証券では、最近の例で表面利率は3.5%前後だ。ブルームバーグ

そして、この非適格ローンをまとめて債券として売り出すビジネスが活性化。ただでさえ、マイナス金利の今、表面利率に惹かれて購入する機関投資家も増えています。

米大手金融機関が使用する信用スコア「FICO」で690を下回る借り手を対象にしたサブプライムローンのうち、25億ドル相当が2019年1-3月期に証券化された。インサイド・モーゲージ・ファイナンスによると、これは1年前の2倍以上で、2007年末以来の高水準だ。4-6月期は19億ドル相当のサブプライムローン債券があった。ウォールストリート・ジャーナル

非QMローン危機は起きるのか

世界金融危機前は、こういったローンが1兆ドルを越えていたとのことで、それに比べるとまだ少ない。しかし、バンクオブアメリカ及びメリルリンチのデータによると、290.38億ドル(2019年)に増加。

結局、サブプライムから非QMローンになっただけで、本質は変わってませんからね。住宅価格が上昇している間は、どんなに危ないローンでもなんとかなるということと、マイナス金利で運用先がないという2つの要因が、バブルを育てています。

近年、上昇している不動産価格が、下落を始めると、金融危機の悪夢が生じるかもしれません。

S&P/ケース・シラー・全米住宅価格指数:この数値が悪化すると非QMローンの返済遅延が、米経済への大きなダメージになるリスクがあります。リーマン・ショックの再来にならないように注意しておきたいもの。リーマン・ショック時の金価格の動向も見ておいてください。

今の住宅価格・景気動向からすぐに金融危機が発生するとは思えません。しかし、非QMローンの増加は、悪しき方向への一つのシグナルなのでしょう。日本でもスルガ銀行のシェアハウス融資をはじめ、危ない話はありましたからね。歴史は繰り返す・10年経てば、記憶は過去のものになるということです。

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